Ať už hledáte svůj první byt nebo plánujete investici do nemovitosti, je důležité vědět, na co si dát pozor. Tento článek vás provede klíčovými kroky, které byste měli zvážit, aby celý proces probíhal hladce a bez zbytečných komplikací. Přečtěte si, jaké právní náležitosti musí obsahovat kupní a rezervační smlouva, proč se neobejdete bez vkladu do katastru nemovitostí a co nepodcenit.

Praktické rady aneb právní a technické vady

Pokud se vám nějaká nemovitost zalíbila, je třeba ještě zachovat chladnou hlavu a zjistit, zda na zdánlivě perfektním bytě či domě neváznou nějaké vady. Každého jistě napadne, že je třeba si ověřit technický stav nemovitosti. Za tímto účelem je vhodné obrátit se na odborníka v oblasti stavebnictví, který technický stav nemovitosti zhodnotí a může rovněž posoudit, zda vaše plány a představy co se stavby či rekonstrukce týče jsou v dané nemovitosti vůbec proveditelné.

Dále je potřeba mít na paměti, že krom technických závad mohou na nemovitosti váznout i vady na první pohled neviditelné, a sice vady právní. Proto je nutné vždy nahlédnout do katastru nemovitostí, do kterého jsou nemovitosti a některé právní vady zapisovány. Aktuální výpis z katastru nemovitostí často kupujícímu předkládá prodávající, aby doložil, že na věci neváznou žádná věcná břemena, zástavní práva či jiné právní vady. Kupující si však výpis od Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního může zajistit sám, a to i online.

Pokud na nemovitosti nějaké právo skutečně vázne, ještě to neznamená konec světa ani konec vyjednávání o koupi nemovitosti. Je ale potřeba tuto skutečnost náležitě zohlednit. Je dům zatížen reálným břemenem výměnku podle občanského zákoníku a vy byste museli poskytovat třetí osobě po dobu jejího života zaopatření? Tuto vadu je nutno promítnout do kupní ceny domu, jehož hodnota se vadou nikoliv nepodstatně snižuje.

Vázne na nemovitosti zástavní právo zajišťující hypoteční úvěr prodávajícího? Je potřeba si vyžádat od prodávajícího následující dokumenty:

• souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího
• vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni
• závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících. 

Společně se zástavním právem je nemovitost často zatížena též zákazem zcizení a/nebo zákazem zatížení. V takovém případě je potřeba si od prodávajícího vyžádat též souhlas banky s prodejem nemovitosti, a chystáte-li se financovat kupní cenu či její část prostřednictvím hypotečního úvěru, pak i souhlas banky se zatížením nemovitosti dalším zástavním právem, a to právě ve prospěch banky, která vám bude hypotéku poskytovat.

Chystáte-li se pořídit si bytovou jednotku, je nasnadě prověřit si stav SVJ, neboli společenství vlastníků jednotek. Mělo by vás především zajímat, jak dané SVJ hospodaří, jak vysoké jsou příspěvky ve prospěch SVJ či zda a jak spolu jednotliví vlastníci komunikují. Jsou to totiž velmi důležité faktory ovlivňující vaše budoucí bydlení a spokojenost v domě. Nezbytné je si též od prodávajícího vyžádat potvrzení ze strany SVJ, v němž vám společenství vlastníků potvrdí, že s předmětnou bytovou jednotkou nesouvisí žádné dluhy, a že tedy prodávající vůči SVJ nemá ve spojení s bytem žádné nedoplatky.

Doporučit lze i vyžádání dalších dokumentů, z nichž můžete získat cenné informace. Takovým dokumentem je předně tzv. „Prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám“, které obsahuje popis všech bytových i nebytových jednotek v domě včetně jejich výměr a rovněž popis společných částí domu včetně určení, které (jsou-li v domě takové) jsou určené k užívání vlastníku jen některé z jednotek – třeba právě té vámi kupované. Dalším dokumentem je Průkaz energické náročnosti budovy. Vhodné může být též pořídit si výpis z rejstříku exekucí i insolvenčního rejstříku ve vztahu k prodávajícímu.

Konečně je nezbytné u prodávajícího zjistit, zda nemovitost není pronajímána třetí osobě. Je totiž potřeba mít na paměti, že koupí nemovitosti jako nový vlastník vstupujete do práv a povinností pronajímatele, a případná existující nájemní smlouva pro vás bude závazná.  Pokud tedy nemovitost bude užívána nájemníkem, je nezbytné si vyžádat znění nájemní smlouvy a v kupní smlouvě existenci nájmu zohlednit a upravit v ní např. povinnost převést nájemníkem prodávajícímu složenou jistotu na účet kupujícího či předání dokumentů potřebných k provedení vyúčtování vůči nájemci.

Tohle je ta pravá a co dál? Rezervační smlouva.

Pokud jste zvážili všechny pro a proti, víte, jak budete koupi nemovitosti financovat a jste si prostě a jednoduše jistí, je čas přistoupit k podpisu takzvané rezervační smlouvy.

Rezervační smlouvu jako takovou v občanském zákoníku nenajdeme, má však mnohdy povahu takzvané smlouvy o smlouvě budoucí. To znamená, že se v ní smluvní strany zavazují v budoucnu uzavřít smlouvu další. V případě koupě nemovitosti se v ní kupující zpravidla zavazuje, že nemovitost skutečně koupí. Prodávající zas „na oplátku“ přislíbí, že nemovitost neprodá nikomu jinému, i kdyby přišel s lepší nabídkou.

Rezervační smlouva by měla obsahovat následující náležitosti:

• Specifikace nemovitosti (včetně jejích součástí podléhajících prodeji)
• Kupní cena a způsob jejího uhrazení
• Doba platnosti rezervační smlouvy
• Podmínky odstoupení od smlouvy a jejího zrušení

Je třeba mít na paměti, že rezervační smlouva často (je-li prodej realizován za součinnosti zprostředkovatele – realitní kanceláře) podléhá zákonu o realitním zprostředkování, který na takovou smlouvu a její náležitosti klade další či jiné nároky, a rezervační smlouvu a její znění je pak třeba koncipovat odlišným způsobem. Bez zohlednění takové skutečnosti pak mnohdy smlouva obsahuje neplatná a v případě sporu nevymahatelná ustanovení.

Tento krok je tedy v první řadě důležité neuspěchat. S uzavřením rezervační smlouvy je totiž zpravidla spojena povinnost kupujícího zaplatit takzvaný rezervační poplatek, který je ovšem propadný. Jinými slovy, v případě, že byste si po uzavření rezervační smlouvy koupi ještě rozmysleli, rezervační poplatek vám už nikdo nevrátí. Na druhou stranu, pakliže ke koupi dojde, poslouží poplatek jako splátka kupní ceny nemovitosti.  

Rezervační smlouvu rozhodně nedoporučujeme uzavřít bez rozmyslu ihned na místě.

Úschova, aby peníze byly v bezpečí

Aby k zaplacení kupní ceny či rezervačního poplatku došlo co nejbezpečněji pro obě strany, využívá se takzvané úschovy. Jejím účelem je, je-li ve smlouvách správně nastavena, chránit prodávajícího i kupujícího před možnými riziky daného obchodu. Kupujícího může chránit tak, že jeho peníze jsou uloženy na úschovním účtu a z něj prodávajícímu uvolněny až ve chvíli, kdy jsou splněny veškeré podmínky obchodu, a to zpravidla až tehdy, když je kupující zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti s tím, že na nemovitosti neváznou žádné právní vady (s výjimkou například zástavního práva banky, která poskytuje kupujícímu hypoteční úvěr). Prodávajícího úschova může chránit tím, že zpravidla kupující nejprve složí kupní cenu na účet úschovy (prodávající pak ví, že po splnění podmínek mu bude kupní cena z úschovy uvolněna na jeho účet) s tím, že až po takovém uhrazení prostředků do úschovy je kupní smlouva podána na katastr nemovitostí a zapisuje se vlastnické právo kupujícího. Úschovu vám může zabezpečit banka, notář či advokát. Za tímto účelem se sjednává takzvaná smlouva o úschově dle občanského zákoníku. Službu úschovy poskytujeme i v naší advokátní kanceláři

Fáze č. 1: kupní smlouva

Právě se dostáváme do nejdůležitější fáze celého postupu, ke kupní smlouvě. Jak stanovuje občanský zákoník, kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Tato smlouva tedy představuje samotnou podstatu celého procesu koupě nemovitosti. Je proto nezbytně nutné do ní zahrnout jak všechny obecné náležitosti, tak i detaily specifické pro vaši situaci a nic neopomenout.

V kupní smlouvě nesmí chybět:

• Podrobná specifikace smluvních stran
• Řádná specifikace nemovité věci
• Závazek prodávajícího odevzdat věc kupujícímu a umožnit mu nabýt k ní vlastnické právo
• Závazek kupujícího převzít věc a zaplatit kupní cenu
• Kupní cena
• Prohlášení smluvních stran o faktickém a právním stavu nemovité věci
• Úpravu odstoupení od smlouvy

Fáze č. 2: návrh na vklad do KN

Ačkoliv by se mohlo zdát, že s podpisem kupní smlouvy už máte vyhráno, není tomu tak. Nabývání vlastnického práva k nemovité věci v našem právním řádu totiž stojí na takzvané nauce o titulu a modu. Ta zjednodušeně řečeno říká, že pro účinný převod vlastnického práva je nutné splnit dvě fáze. Je potřeba mít platný právní titul, v tomto případě kupní smlouvu, a dále je třeba provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Až právě v kladem do katastru se kupující stane vlastníkem nemovité věci.

Proto je nezbytné zároveň s kupní smlouvou připravit i korespondující návrh na vklad do katastru, jenž se podává u Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2 000,- Kč.

V návrhu na vklad nesmějí chybět tyto náležitosti:

• Označení příslušného katastrálního úřadu
• Označení účastníků řízení (účastníkem vkladového řízení je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo omezuje)
• Označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána
• Podpis navrhovatele

Pro návrh na vklad existuje on-line formulář, který lze nalézt na stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.

Jaké povinnosti má prodávající?

Jak již bylo řečeno výše, jednou z povinností prodávajícího je nemovitou věc kupujícímu předat. K předání dochází povětšinou po zapsání vlastnického práva do katastru nemovitostí a vyhotovuje se k němu zpravidla předávací protokol ve dvou vyhotoveních. V protokolu se uvádí soupis příslušenství a vybavení nemovitosti, zapisují se do něj její vady či stav elektroměrů ke dni předání.

Další povinností prodávajícího je i zajištění výmazu zástavního práva banky z katastru nemovitostí. Samozřejmě za předpokladu, že takové zástavní právo banky za prodávajícím na nemovitosti vázlo a že úvěr zajištěný zástavním právem byl prodávajícím splacen (nejčastěji z kupní ceny nemovitosti).

Podle starého stavebního zákona měl prodávající povinnost kupujícímu předat stavební dokumentaci. Dnešní stavební zákon tuto povinnost již sice neobsahuje, vlastník stavby je však i nadále povinen stavební dokumentaci mít. Pro kupujícího to tedy znamená, že by si ji nejpozději s předáním nemovitosti měl od prodávajícího vyžádat.

Závěrem

Koupě nemovitosti je velké rozhodnutí, které s sebou nese nejen radostné očekávání, ale i řadu povinností a rizik. Aby celý proces proběhl hladce – od zajištění financování, přes vyjednávání smluvních podmínek až po úspěšný zápis vlastnického práva do katastru – je potřeba postupovat s pečlivostí a informovaností o všech důležitých právních i technických aspektech.

Co pro vás můžeme v této věci udělat?

• Jednorázové porady
• Příprava a kontrola smlouvy o převodu nemovitosti či smluv souvisejících (kupní, darovací, směnná, smlouva o smlouvě budoucí, rezervační apod.)
• Vypracování a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí
• Zastoupení při vyjednávání smluvních podmínek s protistranou
• Advokátní úschova finančních prostředků a listin
• Ověřování podpisů

Napsal Mgr. Martin Sadílek, advokát

Za přispění Markéty Slancové, studentky Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze